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7地收紧调控 能否扼住房价上涨
新京报 2020-07-27 10:36
7月23日凌晨，南京为住房限购政策“打补丁”：离异夫妻任何一方2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。
截至目前，南京成为下半年第7个收紧调控政策的地区。此前销售火爆，出现多个楼盘“万人摇”的城市，面对市场走热，地方政府不得不加码。
在业内人士看来，调控收紧政策主要集中在打击“假离婚、假落户、假人才”,但政策偏温和，对市场短期降温或有效。从长期来看，调控应放在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。
调控直击“假离婚、假落户、假人才”
从7月开始，全国迎来一轮调控政策收紧潮。南京作为热点房价上涨城市，已经是最近第7个收紧调控政策的地区。
7月2日，杭州发布楼市新政，提出人才优先摇号购房从网签之日起，5年内不得上市交易。7月6日，宁波升级楼市调控，扩大限购范围。7月13日，郑州开展房地产市场秩序专项检查，内容包括一房多卖，捂盘惜售，返本销售，售后包租等。7月14日，内蒙古调整住房公积金贷款相关政策，停止向第三套房及以上购房者发放公积金贷款。
7月下半月以来，调控政策更有针对性。7月15日,深圳要求新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房。7月15日，东莞提高房价透明度，合理引导市场预期，定期发布网签房价，提高房价透明度。7月23日，南京提出离异夫妻任何一方2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭套数计算。
众所周知，今年上半年，受疫情影响，楼市政策以宽松为主，全国各地各种力度的人才政策频繁发布。据中原地产统计数据显示，截至日前，2020年全国有超120个城市发布人才政策，其中购房补贴、落户政策成为主要特征。
随后，市场整体逐渐走出疫情影响。5月、6月，多地房价出现明显上涨，投资需求抬头。在这种情况下，7月，包括杭州、郑州、内蒙古、深圳等地连续发布房地产收紧调控政策。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，7月，调控政策从房价明显上涨的城市开始了收紧。政策内容与以往不同，主要集中在打击三假：“假离婚、假落户、假人才”。
张大伟预计，新一轮调控出现，有可能超过15个城市会发布不同力度的收紧政策。成都等城市预计后续加码调控的可能性都非常大。其理由是，此前，除了杭州、深圳、南京出现了“万人摇”项目外，成都摇号报名人数突破1万人的楼盘有6个，典型的龙泉驿区凯德卓锦万黛项目，报名人数达到了22806人，他们争夺194套房源，综合摇中概率仅有0.85%。
值得关注的是，受部分市场过热影响，7月20日，中国银保监会召开年中工作座谈会时强调，要坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。由此来看，调控政策已出现一天紧似一天的状况。
调控收紧城市房价上涨快、供需失衡
中指研究院6月份发布的百城价格指数显示，宁波、上海、杭州、南京新房价格环比涨幅比较明显，位列前四位。其中宁波新房价格环比上涨1.33%，同比上涨8.18%。
中指研究院企业事业部常务副总经理高院生表示，上述城市的房价上涨过快是导致出台调控政策的原因。而近年来，限价政策导致这些城市出现一二手房价格倒挂现象，很多人觉得买了新房就是赚到。
高院生进一步解释称，这一轮热度不一定是投资客入市导致的结果，还与城市需求比较旺盛、供应量不足有关。今年上半年，随着复工复产启动，以南京、杭州、宁波为代表的长三角市场整体表现比较好。但是这几个城市上半年新房供应量明显不足，从短期库存看，宁波是5.7个月，南京是6.3个月，杭州是5.8个月。相比之下北京、福州的短期库存则在25个月以上。
张大伟也认为，调控城市都有明显的价格倒挂现象，部分热点楼盘几百套房有几万人参与摇号。而“万人摇”也成为上半年衡量楼市热度的代名词。因为看到新房比二手房价格明显低，一些投资客便通过假离婚、假人才、假落户等方式购房。
而在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。而在全球经济前景存较大不确定性的背景下，这些资金一般会选择市场容量大、资金相对安全、限购不太严格的城市。其中，在部分调控政策相对宽松的城市，有投资者通过人才引进、落户等途径避开限购。
业内：调控收紧政策将对市场短期降温奏效
事实上，市场最为关注的是，调控政策收紧会对市场产生什么影响？
在张大伟看来，下半年调控政策升级的地区，没有起到治本的作用，基本都是针对限购、限价、预售等政策的微调。预计对市场短期影响可能有效，但对中长期的效果不会太好。
高院生也认为，地方政府只是想降温，并没有让楼市彻底冷下去的意思，所以政策相对比较温和。这一轮调控政策对市场有一定的导向作用，也就是坚持“房住不炒”。因此市场需求很难被现有的政策抑制，除非一杆子打死。
高院生进一步解释称，市场走势还是要看市场的供求关系，现在地方政府也在有意加大供应，但短期内很难改变现状，这需要长时间的过程。面对市场走热，地方政府又不得不加码。因为单纯靠市场来调节，周期太长，效果也不是特别明显，需要短期政策施压。总体来看，这些调控政策能起到稳定市场的作用。
“对市场影响比较大的政策，应该在信贷收紧、减少套利空间、增加供应上。调控如果不打击套利空间，很难有效果。”张大伟如是说。
邹琳华认为，在较短的时间内，可以通过升级限购来应对投资需求的涌入，但过于严厉的限购对人才和要素的流动都将形成障碍。由于区域发展的不平衡性，不是所有城市都适用长期严厉的限购政策。
邹琳华提出，由于信贷市场资金充裕，抵押贷款利率低于按揭贷款利率，限贷政策实际效果并不明显，限购限贷调控政策框架已经不再完整。在限贷减效的背景下，需要对沿用十年的限购限贷住房调控体系进行重构。
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